סקירה מקרו כלכלית

09/05/2007

כזכור, החל מינואר 2008, יהיו החברות הבורסאיות, מחויבות לפרסם את הדוחות הכספיים בהתאם לכללי התקינה החשבונאית הבינלאומית ("IFRS"), כשחלק מהחברות ביצעו יישום מוקדם של התקן כבר בדוחות הכספיים לשנת 2006. אימוץ התקינה החשבונאית הבינ"ל, צפויה "לזעזע" את דוחות חברות הנדל"ן, אשר יעברו מהפיכה של ממש, לאור יישום כללי הדיווח החדשים.

נקודות עיקריות הנובעות ממעבר לדיווח לפי כללי ה- IFRS: הון עצמי - ההון העצמי, כולל בתוכו גם את זכויות המיעוט, תוך הפרדה לחלק בעלי מניות החברה בהון, כך שבבחינת סעיף זה, יש לנטרל את חלק המיעוט בהון.

רווח נקי - סעיף זה כולל אף הוא את זכויות המיעוט, תוך הפרדה בין רווח נקי המיוחס לבעלי מניות החברה ורווח נקי המיוחס לבעלי המיעוט. כנ"ל לגבי הרווח למניה.

הכנסות - ההכנסות בחברות נדל"ן מניב יכללו גם את דמי הניהול והאחזקה. (חלק מהחברות כגון גזית גלוב, דיווחו באופן זה מאז ומעולם). עד כה נרשמו דמי הניהול בנטו (הכנסות מדמי ניהול בניכוי עלויות תחזוקה וניהול הנכסים).

החזקה בשותפויות - לפי כללי הדיווח הקודמים, הציגו חברות את החזקתן בשותפויות בדוח רווח והפסד על פי החלק היחסי של ההחזקה בשותפות. עם המעבר לדיווח על פי תקנות ה- IFRS, יציגו החברות בדוח הרווח והפסד 100% מההחזקה וברווח הנקי יופרש חלק המיעוט. לחלק לא מבוטל מחברות הנדל"ן החזקות בשותפויות המחזיקות בנכסים מניבים.

לדוגמא: נניח כי חברה בה אין פעילות כלל, מחזיקה 70% בשותפות. לשותפות רכוש שוטף בסך 100 ₪, הון עצמי בסך 100 ₪ ורווח שנתי של 10 ₪.

שיערוך נדל"ן להשקעה אחת לרבעון/שנה - החברות נדרשות לשערך את נכסי הנדל"ן להשקעה שלהן אחת לרבעון/שנה, כשסביר להניח כי רובן המוחלט תבצענה את בדיקת השווי אחת לשנה עקב הטרחה והעלות הכרוכים בתהליך. יש לוודא בתור משקיעים, כי הערכות השווי בוצעו על ידי שמאי, אשר הינו בעל שם בתחום.

חשוב לציין, כי לחברות נותרת האפשרות להציג את נכסיהן לפי שיטת העלות בניכוי פחת שנצבר (כפי שהיה נהוג עד היום), אולם יהיה עליהן להציג בביאור את שווי הנכסים לאחר שיערוכם, כך שבכל מקרה יהיה עליהן לשאת בהוצאות שמאות בגין השערוך האמור. בחברות הנדל"ן המניב, סביר להניח כי יישום הערכות השווי יגרום לגידול משמעותי בשווי נכסיהן בדוחות הכספיים, להגדלת ההון העצמי ולהגדלת האפשרות לחלק דיבידנדים. מנגד, ליישום הדיווח על פי תקנות ה- IFRS צפויה להיות השפעה שלילית על חברות הנדל"ן היזמיות. בעוד התקינה הישראלית, אפשרה להכיר ברווח מפרויקטים בהקמה על בסיס עמידה בתנאי סף (25% ביצוע ו- 50% מכירה), התקינה הבינלאומית אינה מאפשרת זאת. על פי תקני ה- IFRS, תתבצע ההכרה בהכנסה רק בעת מסירת הנכס לקונה. יישום כללי ה- IFRS בחברות נדל"ן יזמיות, עשוי להוביל למחיקת הכנסות מפרויקטים בתהליך אשר הוכרו בעבר ודחייתן למועד סיום הפרויקט. לכן סביר להניח כי חברות הנדל"ן היזמי, ידחו את יישום כללי ה- IFRS לינואר 2008.

ביטול הוצאות פחת - עם המעבר לדיווח לפי כללי ה- IFRS, יבוטלו הוצאות הפחת בספרים בגין הנכסים המניבים.

פרויקט בבניה - כל עוד הבניה לא החלה, ישערכו את הקרקע מדי רבעון/שנה. עם הנחת אבן הפינה, תחל החברה בהיוון עלויות, כשבסיום הבניה יבוצע שיערוך מחדש של הפרויקט. במקרה זה אין חובה להשתמש בשמאי, אלא ניתן לבצע הערכות על ידי החברה עצמה.

משמעות הדבר היא, כי אין להכיר בהכנסה מפרויקט בשלבי בנייתו. עד כה, הותרה ההכרה בהכנסה בהתאם לפרמטרים שונים על פי שיעור הגמר ההנדסי של הפרויקט ובהתאם לקצב המכירות בפועל. השפעת המס בעת שיערוך הנכסים - בעת שיערוך הנכסים, יש לבצע הפרשה גורפת למס, ללא התחשבות בתכנוני מס, אלא בהתאם לשיעור המס הסטטוטורי. ההפרשה למס עלולה ליצור עיוות חשבונאי, מאחר וחברות תבצענה הפרשה למס הגבוהה מהמס שישולם בפועל, כשבנוסף, לא תבוא לידי ביטוי אפשרות של שחלוף נכסים ודחיית תשלום המס, הסכמי פשרה אפשריים עם רשויות המס וכו‘ , אשר הינם תהליכים מקובלים בקרב חברות הנדל"ן. למעשה מדובר בהפרשה נאיבית ולא בהכרח כלכלית.

נכסים פיננסים סחירים - השווי ההוגן של השקעות הנסחרות באופן פעיל בשווקים פיננסים מסודרים, נקבע על ידי מחירי השוק בתאריך המאזן. רווח או הפסד הנובע משינוי בשווי ההוגן של נכסים פיננסים אלו, נזקף ישירות לקרן הון בהון העצמי של החברה.